深圳高空坠物频发 设“高楼责任险”能否预防
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深圳高空坠物频发 设“高楼责任险”能否预防

深圳福田高空坠窗致6岁男童死亡,图为事发小区建筑外立面。南都记者 胡可 摄

前段时间,深圳福田发生一起高空坠物,夺走了一个6岁男孩的生命。而随后,深圳又连续发生数起高空坠物事件,引发全社会的强烈关注。高空坠物事件中,物业公司是否应该承担责任?针对高空坠物,应该从哪方面进行规范?昨日下午,《深圳律师》杂志81期思辨与争鸣栏目联合宣传委与民事法律专业委员会共同举办“高空坠物抛物法律思考”主题圆桌会议,就相关问题展开讨论。

焦点

A

发生高空坠物

物管是否需要承担责任?

对于专有部分

物管是否有提醒义务引争议

高空坠物事件中,业主专有空间出现的高空坠物,物业公司是否需要承担相应责任,成为了现场讨论的焦点。南山区荟芳园业委会主任邵明在发言中认为,物业公司对于小区可能出现的危害公共安全的因素,有提醒义务,需要承担相应责任。

“例如,小区有业主要二次装修,需要更换窗户,安装过程是否符合要求,物业公司应该要过问。如果涉及公共安全,甚至可能存在安全隐患,物业公司理应进行提醒。”他说,“如果物业公司已经尽到提醒义务,业主仍然不以为然,责任在业主;如果物业公司并没有进行提醒,那是否也应该承担一定的责任呢?”

深圳市物业管理学会副会长曹长兴也从物业管理的角度,提出了自己看法。在他看来,业主大会和物业签订了服务合同,把议事规则和相关合同的管理权委托给物业,如何有效使用物业,物业管理公司应该尽责任,定期或者不定期检查物业使用人的使用情况,对于不当使用及时予以纠正。“例如小区外墙老化,严重时会发生墙皮坠落。如果物业发现了老化的外墙和其他不安全的因素,应该做好整修方案。整修方案交给业委会,由业委会递交到业主大会。业委会没有递交或者是递交给业主大会后未能产生使用决定,对应的业委会和业主大会都要承担共同的责任。”

深圳市住房和建设局法律顾问专家团成员刘长森是深圳市物业管理协会常年法律顾问,对此也有丰富的经验。他强调,很多人对物业管理有误解,认为交了物业管理费,物业公司就该什么都管。“高空坠物比较复杂,如果从业主专有部分掉下去,专有部分的所有人、使用人承担责任。这时候物业公司有责任吗?有没有义务定期去检查业主家的窗是否安全呢?至少从签订的物业合同来说,是没有的。如果有,需要怎么做到?业主会不会配合物业公司的检查,我个人认为完全指望物业公司,是不现实的。专有部分业主自己承担责任,物业公司看到了提醒,没看到没有责任;共有部分只要发生脱落就是物业公司的责任。”

深圳对于安全检查和物业维修

有明确规定

针对这一说法,市律协民事法律专业委员会委员林志平则给出了不同说法。“对于业主不配合的担忧,其实不必过虑。御景华城京基高空坠物事件发生后,深圳很多小区非常关注高空坠物事件,很多业主甚至要求物业统一组织,对窗户、外墙做一次安全检查,对小区所有存在问题的公共部分和专有部分进行整改。”

同时,林志平表示关于安全检查或者物业维修,深圳有明确的法律规定。《深圳市物业管理条例》第81条规定,物业天面、外墙和楼梯间等设施,应当保持安全、整洁,每五年至少修缮或者粉刷一次,费用从物业专项维修资金中支出。业主自有空调架、防盗网等外观设施,应当每三年至少检修或者粉刷一次,费用由业主承担。“也就是说,深圳在这方面的规定是有的,不过因为各种原因,没有进行落实。”

物业是否应该承担责任呢?林志平表示,现有《深圳经济特区物业管理条例》修订草案对专有部分和共有部分的责任问题进行规定。“比如第93条第一款规定‘业主应当负责物业专有部分的安全、检查、维护、保养以及超过保修期合理使用年限后的安全责任。对于物业管理期委托的物业企业管理的物业服务企业,应当负责物业共有部分的安全检查、维护保养,以及超过保修期或者合理使用年限后的物业安全责任”。

另外,他提出,现有《深圳经济特区物业管理条例》关于小区安全、宣传和应急预案作出了规定,但是应急预案却很少见。条例76条明确规定“物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定,制定物业管理区域内安全防范应急预案,应急预案应当报区主管部门备案。“关于安全宣传和应急预案,都是物业应当承担的责任,但现实中非常少见。物业需要多尽宣传、提醒的义务,让所有业主形成相应的意识,并且把相应的后果进行宣传推广,提高业主的意识,减少类似高空抛物或者坠物事件的发生。”

B

损害发生后

有哪些措施可以进行救济?

建议:实行高楼责任保险制度 以保险杠杆保障受损害人

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